+49 (0)251 / 41458-0 info@kanzlei-am-domplatz.de

Wohnraummiete: Mietminderung wegen Geräuschemissionen

BGH, Urt. V. 29.04.2015 – VIII ZR 197/14

Rechtfertigen nach Mietvertragsabschluss auftretende Geräuschemissionen von einem benachbarten Spielplatz eine Mietminderung?

Sachverhalt
Die Mieter bewohnen eine Erdgeschosswohnung mit Terrasse in einem Mehrfamilienhaus. Eine benachbarte Schule lässt in 20 m Entfernung von der Terrasse einen Bolzplatz für Kinder bis zu 12 Jahren errichten. Der Spielbetrieb ist auf Montags bis Freitags jeweils bis 18.00 Uhr beschränkt. Aufgrund des in den vorgesehenen Nutzungszeiten verursachten Lärms, aber zusätzlich mit der Begründung, dass der Bolzplatz auch außerhalb der vorgesehenen Zeiten genutzt werde, minderten die Mieter die Miete.

Entscheidung des Gerichts
Wenn es keine konkreten vertraglichen Absprachen der Vertragsparteien gibt komme es darauf an, ob der Vermieter selbst die Geräusche gegenüber dem Nachbarn gemäß § 906 Abs. 1 BGB entschädigungslos zu dulden hat.
Besteht eine solche entschädigungslose Duldungspflicht des Vermieters, so ist der Mieter konsequenterweise nicht zur Mietminderung berechtigt. Denn redlicherweise kann der Mieter vom Vermieter nichts Unmögliches verlangen.

Der Vermieter hat also bei einer Duldungspflicht nach § 906 Abs. 1 BGB trotz seiner Pflicht, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen, nicht für nachträglich erhöhte Geräuschemissionen einzustehen.

Der Senat hat den Rechtsstreit zur weiteren Sachaufklärung an das Instanzgericht zurückgewiesen.

Anmerkung
Eine Duldungspflicht des Nachbarn nach § 906 Abs. 1 BGB besteht, wenn der Lärm die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine Duldungspflicht kann sich etwa aus dem gesetzlichen Toleranzgebot für Kinderlärm nach § 22 Abs. 1a BimSchG ergeben, auf den § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB u.a. verweist.

Bei einer wesentlichen, aber als ortüblich hinzunehmenden Störung besteht nach § 906 Abs. 2 BGB ein Ausgleichsanspruch des Vermieters gegen den Nachbarn. In diesem Fall besteht ein Minderungsrecht des Mieters; dessen Umfang dürfte aber durch den Ausgleichsanspruch des Vermieters begrenzt sein.

Diese aus dem Nachbarrecht hergeleiteten Grundsätze dürften auf Baulärm entsprechend anzuwenden sein.

Autor: Rechtsanwalt Hansjörg Scholten