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Wohnraummiete – Gestellung eines Nachmieters

(BGH, Urt. v. 07.10.2015 – VIII ZR 247/14)

Genügt die Benennung eines oder mehrerer Nachmietinteressenten, wenn der Mieter vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt? (Anforderungen an die Gestellung eines potentiellen Nachmieters?)

Insbesondere bei zeitlich befristeten Mietverhältnissen, die durch ordentliche Kündigung nicht vor Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit  beendet werden können, kommt es immer wieder vor, dass Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen werden wollen. Aber auch bei unbefristeten Mietverhältnissen kann dieser Mieterwunsch auftreten. Aufgrund der dreimonatigen Kündigungsfrist des Mieters ist sein wirtschaftliches Interesse an einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses aber deutlich geringer, als es bei einem zeitlich befristeten Mietverhältnis mit einer u.U. noch jahrelangen Laufzeit der Fall ist.

Verbreitet ist die Vorstellung, dass der Mieter in einer solchen Situation bis zu drei Nachmietinteressenten zu benennen habe. Spätestens nach Benennung des dritten Interessenten sei der Vermieter verpflichtet, den Mieter aus dem Mietvertrag zu entlassen.

Im vorliegenden Fall war das Mietverhältnis bis zum 30.04.2015 befristet. Im März 2013 zogen die Mieter wegen eines Arbeitsplatzwechsels weg, erklärten die „fristgerechte Kündigung“ zum 30.06.2013, gaben die Schlüssel zurück und stellten die Mietzahlung ein. Die Vermieterin akzeptierte das nicht und erklärte sich nur bei Stellung eines geeigneten Nachmieters, wozu sie diverse Unterlagen zur Vorprüfung verlangte, zur Entlassung der Mieter aus dem Mietvertrag bereit. Im Januar 2014 lehnte die Vermieterin die Mitteilung eines Besichtigungstermins ab, weil sich der Mietinteressent weigerte die geforderten Unterlagen vorzulegen.

Das Berufungsgericht meinte, die Vermieterin (Klägerin) habe die Nachmietergestellung „boykottiert“, weshalb sie sich so behandeln lassen müsse, als sei  zum 30.04.2014 ein zumutbarer Nachmieter gefunden worden.

Dazu der BGH:

Die Begründung des Berufungsgerichts trägt nicht.

„… Der Klägerin fällt kein rechtsmissbräuchliches Verhalten zur Last. Es obliegt allein dem Mieter, einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn er vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt. Der Mieter trägt gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko. Es ist deshalb allein seine Sache, einen geeigneten Nachfolger zu suchen, den Vermieter über die Person des Nachmieters aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Der Vermieter ist nicht gehalten, aktiv an der Suche mitzuwirken..“

Hinweis des Verfassers:

Genügt der Mieter vorstehenden formalen Anforderungen, dann kann er auch schon mit der Benennung eines potentiellen Nachfolgers alles ihm Zumutbare getan haben mit der Folge, dass der Vermieter sich so behandeln lassen muss, als sei der Mieter aus dem Mietverhältnis entlassen.

Häufig besteht Streit über die „Eignung“ des Nachmieters. Dafür ist der Mieter beweisbelastet! Anders verhält es sich, wenn der Vermieter schon selbst mit dem Mietinteressenten in Verbindung getreten ist und über die Anmietung verhandelt hat. Dann kann er sich nicht mehr auf ein pauschales Bestreiten der Eignung beschränken (BGH VIII ZR 244/02).